11/21/24
ORANGE COUNTY, California (NV) – Một trong những xu hướng nổi bật nhất tại Mỹ hiện nay là việc các chủ nhà đang nắm giữ tổng giá trị tài sản nhà ở kỷ lục, lên đến $35,000 tỷ, gấp đôi so với trước cuộc khủng hoảng nhà đất năm 2008.
Theo báo The Wall Street Journal, giá trị địa ốc tăng vọt đã chia người Mỹ thành ba nhóm chính: những người không còn khả năng mua nhà, những người bị “mắc kẹt” trong căn nhà hiện tại, và một nhóm nhỏ may mắn có thể bán nhà và thu lợi nhuận ở mức cao lịch sử.
Giá trị tài sản ròng bình quân từ nhà ở hiện là $315,000, tăng từ $186,000 vào thời điểm khởi đầu đại dịch. (Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Tình hình ảm đạm đối với người mua lần đầu
Nấc thang nhà ở tại Mỹ đang trở nên xa vời với nhiều người. Sau khi giá nhà tăng vọt trong đại dịch, giá trị địa ốc vẫn tiếp tục tăng ngay cả khi lãi suất tăng khiến các khoản vay thế chấp trở nên đắt đỏ hơn.
Theo Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), tỷ lệ người mua nhà lần đầu đã giảm xuống mức thấp kỷ lục, chỉ còn 24%. Độ tuổi trung vị (median) của người mua nhà lần đầu cũng tăng gần mười tuổi. Trước đây, người Mỹ thường mua nhà lần đầu ở độ tuổi cuối 20. Hiện nay, độ tuổi trung vị đã tăng lên 38. Điều này có nghĩa là nhiều người Mỹ đã bỏ lỡ 10 năm tích lũy tài sản mà các thế hệ trước được hưởng.
Ngoài ra, yếu tố giới tính cũng ảnh hưởng đến việc mua nhà. Phụ nữ độc thân mua nhà lần đầu thường lớn hơn nam giới độc thân sáu tuổi. Với mức thu nhập trung vị thấp hơn, họ cần thêm thời gian để tiết kiệm tiền cho khoản trả trước. Tuy nhiên, phụ nữ lại ưu tiên mua nhà hơn, chiếm 20% trong tổng số người mua nhà lần đầu, gấp đôi tỷ lệ của nam giới độc thân.
Sở hữu nhà: Một giấc mơ xa vời với nhiều gia đình trẻ
Nhà ở đã trở thành một thứ xa xỉ mà nhiều gia đình trẻ không thể với tới. Gần 75% những người mua nhà từ Tháng Bảy, năm 2023 đến Tháng Sáu, năm 2024 không có con dưới 18 tuổi sống cùng, một kỷ lục khác theo dữ liệu của NAR. Điều này một phần do tỷ lệ sinh giảm và các cặp vợ chồng trì hoãn việc sinh con. Nhưng nó cũng cho thấy rằng ngày càng nhiều gia đình Mỹ phải đi thuê nhà, đối mặt với nguy cơ lạm phát giá thuê và không chốt được chi phí nhà ở trong 30 năm thông qua khoản thế chấp vay mua nhà có lãi suất cố định.
Chủ nhà: Giàu trên giấy nhưng bị mắc kẹt
Những người may mắn đã sở hữu nhà đang trở nên giàu có hơn trên giấy tờ. Theo dữ liệu từ CoreLogic, giá trị tài sản ròng bình quân từ nhà ở hiện là $315,000, tăng từ $186,000 vào thời điểm khởi đầu đại dịch.
Tuy nhiên, việc tận dụng khoản tiền này không dễ dàng. Nếu muốn chuyển nhà, họ sẽ phải chịu khoản vay thế chấp đắt đỏ hơn. Gần 7/10 người vay hiện tại đang có lãi suất dưới 4.5%, theo phân tích của Jim Egan, một chuyên gia chiến lược nhà đất của Morgan Stanley.
Khoảng 25% người vay đã tận dụng mức lãi suất thấp kỷ lục trong đại dịch và hiện đang trả lãi suất dưới 3%. Nhóm này không có động lực bán nhà và hy sinh chi phí nhà ở thấp lịch sử của mình. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc họ không thể dễ dàng di chuyển.
Những người không cần vay thế chấp: Người hưởng lợi lớn nhất
Thị trường nhà ở hiện tại là mỏ vàng cho những người sở hữu nhà hoàn toàn, chiếm khoảng 40% chủ nhà tại Mỹ. Nhóm này bao gồm những người giàu có không cần vay thế chấp hoặc đã trả hết nợ nhà.
Không có gì ngạc nhiên khi những người lớn tuổi hơn đang tích cực tham gia thị trường nhà ở. Độ tuổi trung vị của người bán nhà hiện đạt mức cao nhất mọi thời đại là 63. Nhiều người thuộc thế hệ này đã phải căng thẳng tài chính để mua nhà lần đầu vào thập niên 1980, khi khả năng mua nhà cũng khó khăn. Hiện tại, họ có thể sử dụng tài sản từ nhà ở để đảm bảo một cuộc sống hưu trí thoải mái.
Lãi suất vay thế chấp cao: “tiêu chuẩn mới”?
Những người đang tìm mua nhà vẫn chờ đợi lãi suất thế chấp giảm, nhưng điều ngược lại đang xảy ra. Theo dữ liệu mới nhất từ Freddie Mac, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã tăng lên 6.78%, cao hơn mức 6.09% khi Fed bắt đầu nới lỏng chính sách vào giữa Tháng Chín.
Lãi suất thế chấp bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi lợi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm thay vì lãi suất ngắn hạn của Fed. Những lo ngại về thâm hụt tài khóa của Mỹ và các chính sách lạm phát tiềm tàng dưới nhiệm kỳ thứ hai của cựu Tổng thống Donald Trump đã đẩy lợi suất trái phiếu 10 năm lên 4.43%. Lịch sử cho thấy lãi suất vay thế chấp thường cao hơn lợi suất trái phiếu khoảng hai điểm phần trăm.
Nếu mức lãi suất hiện tại trở thành tiêu chuẩn mới, việc mua nhà sẽ càng trở nên khó khăn hơn. Với mức lãi suất 6.78%, khoản trả góp hàng tháng cho một căn nhà giá trung vị chiếm hơn 25% thu nhập trung vị của một hộ gia đình Mỹ, cao hơn cả đỉnh điểm của bong bóng nhà đất từng diễn ra vào năm 2008.
Trong khi thế hệ lớn tuổi đang tận hưởng thời kỳ vàng để bán nhà, thì những khó khăn mà các gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu đang đối mặt có thể sẽ kéo dài nếu giá nhà không giảm. (Ng.Tr) [kn]
