4/27/26
MỸNhững bất động sản bị bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng đang trở thành mục tiêu đầu tư mới tại Mỹ khi được mua lại, cải tạo rồi bán với biên lợi nhuận lớn.
Từ các chương trình truyền hình như Million Dollar Zombie Flips và Zombie House Flipping, khái niệm "nhà ma" (zombie house) đang được nhắc đến nhiều hơn trong thị trường bất động sản. Đây không phải những căn nhà mang yếu tố tâm linh, mà là những bất động sản bị bỏ hoang, thường do chủ nhà không còn khả năng trả nợ và rời đi trước khi hoàn tất thủ tục tịch thu.
Theo định nghĩa của chính quyền New York, một căn "nhà ma" là tài sản bị bỏ trống, xuống cấp nghiêm trọng, cỏ dại mọc um tùm, rác thải, graffiti xuất hiện và cần sửa chữa rõ ràng. Những ngôi nhà này thường kéo giảm giá trị bất động sản xung quanh và tiềm ẩn rủi ro an ninh cho khu dân cư.
Một ngôi nhà bỏ hoang. Ảnh: People
Tuy nhiên, chính tình trạng "không ai muốn" này lại mở ra cơ hội cho giới đầu tư. Thay vì né tránh, nhiều nhà đầu tư săn tìm các căn nhà giá rẻ, cải tạo toàn diện rồi bán lại với giá cao hơn. Xu hướng này được thúc đẩy mạnh nhờ hiệu ứng truyền thông từ các chương trình cải tạo nhà.
Trong Million Dollar Zombie Flips, nhà đầu tư James Dainard cho biết chiến lược của ông là "mua những căn nhà không ai muốn và biến chúng thành bất động sản triệu đô". Một dự án trong chương trình cho thấy nhóm của ông mua nhà với giá 900.000 USD, chi thêm 250.000 USD để sửa chữa, sau đó rao bán 1,6 triệu USD, với lợi nhuận dự kiến khoảng 450.000 USD trước thuế và chi phí.
Ở một trường hợp khác tại Seattle, một căn nhà bị cháy mái và hư hỏng nặng được mua với giá 545.000 USD, đầu tư thêm 175.000 USD để cải tạo, rồi bán lại với giá một triệu USD, kỳ vọng thu về khoảng 280.000 USD.
Tuy nhiên, lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn. "Không phải căn 'nhà ma' nào cũng có thể 'hồi sinh'. Một số bất động sản tồn tại những vấn đề vượt quá khả năng cải tạo thông thường, khiến toàn bộ kế hoạch đầu tư đổ vỡ", Dainard cảnh báo.
Ông nhắc đến một căn nhà ban đầu trông rất lý tưởng vì nằm trong khu phố đẹp, có tầm nhìn tốt nhưng sau đó phát lộ sự cố nghiêm trọng về kết cấu. Công trình bị xô lệch do nền móng hoặc nền đất không ổn định, khiến việc cải tạo không còn khả thi. Khi thành phố lại áp thời hạn cấp phép gấp, nhóm của ông cuối cùng không còn lựa chọn nào khác ngoài phương án phá bỏ và xây mới, rồi quyết định rút khỏi dự án.
Dainard (phải) trong chương trình cải tạo 'nhà ma' Million Dollar Zombie Flips. Ảnh: People
Ngoài rủi ro về kết cấu, loại hình này còn thường vướng thủ tục cấp phép kéo dài. Quá trình triển khai cũng dễ bị chậm do khâu ra quyết định thiếu dứt khoát. Chưa kể chi phí có thể phát sinh liên tục, từ thiết kế, nhân công đến những hỏng hóc chỉ lộ ra khi thi công.
"Những gì xuất hiện trên truyền hình thường chỉ là phần dễ thấy của câu chuyện, còn thực tế là một bài toán đầu tư đòi hỏi tính toán chặt chẽ và khả năng kiểm soát rủi ro cao", Dainard nói.
Ông nhấn mạnh mô hình này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, nguồn vốn mạnh và khả năng kiểm soát rủi ro, do các căn nhà thường hư hỏng nặng và vướng nhiều vấn đề pháp lý, kỹ thuật.
Phạm Linh (Theo People)
