11/11/25
ORANGE COUNTY, California (NV) – Ngày càng nhiều người bán nhà rút niêm yết căn nhà của họ khỏi thị trường thay vì giảm giá để nhằm bán được nhà, khiến giá nói chung vẫn cao và số lượng nhà rao bán tiếp tục hạn chế.
Trên toàn quốc, số lượng nhà bị rút khỏi danh sách bán (delistings) trong Tháng Chín tăng 52% so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi đạt mức tăng gần 72% vào Tháng Tám, theo dữ liệu mới từ “Realtor.com.” Con số này cao hơn so với Tháng Chín, năm 2024, khi mức tăng là 46%.
Cứ 100 căn nhà mới được rao bán vào Tháng Tám, có đến 28 căn bị rút niêm yết, tăng so với 16 căn vào cùng kỳ năm 2024. (Hình minh họa: Spencer Platt/Getty Images)
Mùa Hè thường là thời điểm sôi động nhất của thị trường nhà đất, còn mùa Đông thì nhiều người có xu hướng rút niêm yết nhà khỏi thị trường. Tuy nhiên, trong Tháng Chín vừa qua, tốc độ hủy niêm yết lại tăng gấp ba lần tốc độ tăng của nguồn cung nhà mới vượt xa xu hướng thông thường. Cụ thể, cứ 100 căn nhà mới được rao bán vào Tháng Tám, có đến 28 căn bị rút niêm yết, tăng so với 16 căn vào cùng kỳ năm 2024.
Có vài nguyên nhân. Nhiều chủ nhà hiện đang có các khoản vay thế chấp với lãi suất thấp đã chốt được trong thời kỳ đại dịch, nên họ không muốn từ bỏ nó. Một số chủ nhà khác thì ảo tưởng bán giá cao, hoặc chờ xem liệu nền kinh tế sắp tới biến đổi ra sao.
Kết quả là người bán đang “rút lui” đúng lúc người mua và thị trường về mặt tổng thể đang rất cần các lựa chọn nhà ở phải chăng hơn, theo ông Jake Krimmel, kinh tế gia trưởng của Realtor.com.
“Rút niêm yết nghĩa là rút căn nhà ra khỏi thị trường mà chưa bán được,” Krimmel nói. “Đó là dấu hiệu của một giao dịch thất bại và cũng là hình ảnh thu nhỏ của thị trường hiện nay.”
Nguồn cung chưa biến mất hoàn toàn. Số lượng nhà đang được rao bán vẫn tăng tháng thứ 24 liên tiếp trong Tháng Chín, nhưng tốc độ tăng đang chậm lại kể từ Tháng Năm – báo hiệu sự chững lại trong bối cảnh nước Mỹ vẫn thiếu nguồn cung nhà ở.
Hệ quả là giá nhà vẫn ở mức cao. Một chỉ số được theo dõi chặt chẽ – S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index – cho thấy giá nhà trong Tháng Tám tăng 1.5% so với cùng kỳ năm trước, giảm nhẹ so với mức tăng 1.6% của tháng trước đó.
Tỷ lệ hủy niêm yết gia tăng cũng góp phần khiến “hiệu ứng khóa chặt” dự kiến sẽ kéo dài hơn so với dự tính của các kinh tế gia. Nhiều chủ nhà đang “bị khóa” với lãi suất cực thấp – 2%, 3% hoặc 4% – từ thời kỳ đại dịch và không muốn mất đi khoản vay đang có. Khoảng 70% chủ nhà hiện nay có lãi suất vay 5% hoặc thấp hơn, theo KPMG.
Các kinh tế gia cho rằng các hộ “bị khóa” này rồi cũng sẽ phải chuyển đi – có thể do sinh thêm con hoặc chuyển đổi công việc. Krimmel nói, một tin rao bán mới có thể là dấu hiệu của người đang cố “mở khóa” cho mình. Tuy nhiên, nếu người bán không buộc phải di chuyển, lại đang nắm lãi suất thấp hoặc muốn chờ giá cao hơn mới bán, thì thị trường sẽ tiếp tục “dậm chân tại chỗ.”
Người bán cũng ngần ngại hạ giá nếu họ từng thấy hàng xóm bán được giá cao trong vài năm trước, khi thị trường sôi động với tình trạng đấu giá và mua bằng tiền mặt, theo bà Yelena Maleyev, kinh tế gia trưởng của KPMG.
“Kiểu tâm lý bán giá cao đó bám rất lâu,” Maleyev nói. “‘Hàng xóm tôi bán được cao hơn giá niêm yết tận $100,000 vào ba năm trước, tại sao tôi không thể?’”
Xu hướng này cũng phản ánh tâm lý bất định của người dân về nền kinh tế. Với nhiều lo ngại về giá cả, ổn định việc làm và tăng trưởng, họ đang chờ xem năm 2026 sẽ như thế nào – đồng thời hy vọng lãi suất vay mua nhà sẽ giảm, khi Cục Dự Trữ Liên Bang (Fed) dự kiến tiếp tục hạ lãi suất cơ bản sang năm tới. Thứ Tư vừa rồi, Fed đã giảm thêm 0.25%; dù Fed không trực tiếp ấn định lãi suất vay mua nhà, nhưng động thái này thường khiến chi phí vay thấp hơn.
Trong khi đó, nhiều thành phố lớn ghi nhận tỷ lệ huỷ niêm yết cao đáng kể. Tại Miami, trong vài tháng qua, cứ 100 căn nhà mới rao bán thì có 55 căn bị rút lại. Ở Houston là khoảng 40 căn, và ở Tampa là khoảng 33 căn.
Tại Nashville, địa ốc viên Ashley Luther nhận thấy xuất hiện đà chậm lại nhẹ trong mùa Hè, kèm theo việc nhiều người rút niêm yết nhà khỏi thị trường thay vì giảm giá để bán. Tuy nhiên, điều này lại mang đến một chút “dễ thở” cho thị trường, vì nhiều chủ nhà đã chuyển sang cho thuê nhà thay vì bán. (Ng.Tr) [kn]
