February 5, 2025
LOS ANGELES, California (NV) – Trận cháy rừng Los Angeles County thiêu rụi khoảng 17,000 căn nhà và công trình xây dựng, trở thành thảm họa gây thiệt hại nhất lịch sử, dấy lên nhiều câu hỏi quanh việc nạn nhân trả khoản vay thế chấp nhà (mortgage) và người mướn nhà xoay xở ra sao sau thảm họa.
Thảm họa cháy rừng Los Angeles khiến nhiều căn nhà bị thiệt hại gây ảnh hưởng cho chủ nhà và người thuê nhà. (Hình minh họa: Facebook County of Los Angeles)
Vẫn phải trả “mortgage” dù bị cháy nhà
Ngay cả khi ngôi nhà bị phá hủy, nghĩa vụ thế chấp vẫn được giữ nguyên. Chủ nhà phải tiếp tục trả “mortgage” vì hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Các bên cho vay có thể cung cấp chương trình hoãn nợ (forbearance), tạm hoãn thời gian trả trong khi lãi suất vẫn tiếp tục tích lũy, theo Consumer Financial Protection Bureau (Cơ Quan Bảo Vệ Tài Chính Người Tiêu Dùng tại Hoa Kỳ).
Theo Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), công ty tài chính được chính phủ Hoa Kỳ thành lập để hỗ trợ và ổn định thị trường nhà ở, chủ nhà bị thảm họa ảnh hưởng thường hội đủ điều kiện để giảm hoặc xóa khoản trả “mortgage” lên tới 12 tháng.
Fannie Mae cho biết cư dân có thể được xem xét tham gia chương trình hoãn nợ, giúp tạm thời giảm hoặc ngừng thanh toán hằng tháng và tránh các khoản phí phạt trễ hạn cũng như nguy cơ bị siết nợ.
Tuy nhiên, cư dân cần hoàn trả số tiền đã hoãn lại sau khi chương trình này kết thúc.
Cô Mindy Lương, sáng lập viên kiêm giám đốc công ty địa ốc HPT Realty & Finance, Westminster, cho biết có nhiều chương trình hỗ trợ cho chủ nhà bị thảm họa ảnh hưởng nên cư dân nên tìm hiểu kỹ càng.
“Có một số chương trình hỗ trợ như ‘mortgage relief’ và ‘tax relief’ của chính phủ giúp đỡ chủ nhà. Chủ nhà nên nói chuyện trực tiếp với nhân viên làm ‘mortgage’ để tìm hiểu các phương cách hỗ trợ,” cô Mindy nói.
Cô thêm: “Hiện chưa có thông báo cụ thể về các thay đổi của ‘mortgage’ nhưng các chuyên viên của chúng tôi vẫn cập nhật thông tin thường xuyên để giải đáp các thắc mắc cho cư dân.”
Người thuê nhà bị ảnh hưởng gì?
Cô Mindy Lương cũng cho biết về trường hợp của người thuê nhà, rằng: “Trong trường hợp nhà hoặc cơ sở thương mại bị hư hại nặng nề do thảm họa thì hợp đồng thuê mướn sẽ bị vô hiệu lực, theo luật California.”
Thêm vào đó, người thuê nhà không còn nghĩa vụ trả tiền thuê, và chủ nhà phải hoàn trả tiền đặt cọc.
Theo Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs (DCBA), Sở Bảo Vệ Người Tiêu Dùng và Doanh Nghiệp Los Angeles, trong trường hợp nhà bị hư hại một phần nhưng vẫn ở được thì người thuê nhà vẫn phải trả tiền thuê.
Nếu nhà bị phá hủy một phần và không thể ở được, người thuê có thể chọn chấm dứt hoặc tiếp tục hợp đồng thuê, tùy hoàn cảnh và tình trạng của tài sản cho thuê. Điều quan trọng là cần tìm kiếm lời khuyên pháp lý từ luật sư trước khi ngừng trả tiền thuê.
Người thuê có thể quyết định chấm dứt hợp đồng thuê và tìm một nơi ở mới, hoặc tiếp tục ở lại căn nhà cho thuê. Trong trường hợp này, chủ nhà có trách nhiệm thực hiện các sửa chữa cần thiết để bảo đảm căn nhà đạt điều kiện sinh sống. Sau khi sửa chữa hoàn tất, người thuê có thể quay lại ở và tiếp tục trả tiền thuê, vẫn theo DCBA.
Cư dân ở mobilehome và nhà bị hư hao thì hợp đồng thuê nhà tùy thuộc vào chủ đất vì mỗi nơi có các quy định khác nhau. Người thuê cần xem kỹ hợp đồng thuê nhà để biết rõ về các nghĩa vụ và trách nhiệm cụ thể của mình. Nếu không chắc chắn, hãy tìm kiếm các chuyên viên tư vấn pháp lý.
Thị trường cho thuê cũng bị ảnh hưởng phần nào vì nạn nhân cháy rừng không thể xây dựng lại ngay lập tức buộc họ phải tìm đến nhà cho thuê, nơi nhu cầu tăng cao dẫn đến giá thuê tăng mạnh.
Dù luật chống tăng giá vô lý giới hạn mức tăng giá thuê ở mức 10% trong vòng 30 ngày sau tình trạng khẩn cấp, bất động sản quay lại thị trường sau này thường được niêm yết với giá cao hơn do nhu cầu.
Prop. 13 (Đề Luật 13) của California cho phép xây dựng lại nhà với giá trị không vượt quá 120% giá trị nguyên thủy nhưng vẫn giữ nguyên mức thuế ban đầu. (Hình minh họa: Facebook Fannie Mae)
Chương trình giảm thuế bất động sản và Prop. 13
Ông Jeff Prang, chuyên viên thẩm định thuế Los Angeles, qua cuộc phỏng vấn trên đài KTLA 5, cho biết chủ nhà có tài sản bị hư hỏng hoặc phá hủy trong các vụ cháy rừng có thể được hưởng lợi từ chương trình “Misfortune and Calamity” (Rủi Ro và Thiên Tai).
Chương trình này bảo đảm giá trị được đánh giá của tài sản sẽ được điều chỉnh để phản ảnh mức độ thiệt hại.
Đối với các ngôi nhà bị phá hủy hoàn toàn, giá trị được đánh giá của cấu trúc được giảm xuống còn “0.” Tuy nhiên, giá trị đất không được bao gồm trong sự trường hợp này, dẫn đến việc vẫn phải nộp thuế bất động sản.
“Đối với các chủ nhà ở California được Prop. 13 (Đề Luật 13) bảo vệ, cho phép việc xây dựng lại nhà với giá trị không vượt quá 120% giá trị ban đầu bảo đảm rằng mức thuế bất động sản vẫn giữ nguyên,” ông Prang nói.
Đề Luật 13 mang lợi ích đối với các trường hợp xây dựng lại như giới hạn việc tăng thuế bất động sản hằng năm ở mức 2%, dựa trên giá trị được đánh giá của nhà vào thời điểm mua. Điều này bảo đảm thuế bất động sản không tăng đột ngột, mang lại sự ổn định tài chính trong thời điểm khó khăn.
Thêm vào đó, chủ nhà có thể thực hiện các nâng cấp nhỏ, chẳng hạn như cải thiện sàn nhà, mà không bị đánh giá lại thuế. Nếu họ vượt quá ngưỡng 120%, chỉ giá trị bổ sung mới bị đánh giá lại, không phải toàn bộ tài sản.
Ở các khu vực bị cháy rừng ảnh hưởng, khoảng hai phần ba giá trị tài sản được tính vào đất đai, cho thấy đất vẫn là một tài sản chịu thuế đáng kể ngay cả khi cấu trúc bị phá hủy hoàn toàn. [đ.d.]
—–
