8/17/25
ORANGE COUNTY, California (NV) – Sau năm năm mở một tài khoản tiết kiệm riêng ghi rõ “tiền trả trước để mua nhà,” bốn năm sau lần đầu tham dự buổi “open house” và ba năm săn tìm nhà nghiêm túc, Julia Carpenter cùng bạn gái đã quyết định mua một căn chung cư (apartment).
Theo báo The Wall Street Journal, họ chấp nhận chọn diện tích nhỏ và vị trí không mấy lý tưởng, nhưng mức giá lại rất phù hợp với túi tiền. Ngay từ thời điểm xem căn nhà, họ đã phấn khích khi tưởng tượng ra “chỗ này làm nơi ngủ cho chó” hay “đặt sofa nghiêng góc này thì hợp.” Sau nhiều năm chịu đựng chủ nhà không đáng tin cậy và tiền thuê tăng hằng năm, cuối cùng họ cũng thực hiện được “giấc mơ Mỹ” – điều từng xa vời với nhiều người trẻ như họ.
ột khu apartment ở Miami, Florida. (Hình minh họa: Joe Raedle/Getty Images)
Tuy vậy, dù đã dành nhiều năm tích góp, lên kế hoạch kỹ lưỡng và sắp xếp nội thất, Julia không ngờ cảm giác “giàu nhà, sạch túi” lại đến nhanh và mạnh mẽ đến vậy. Nghĩa là luôn bị thiếu hụt tiền mặt sau khi mua nhà. Hóa ra, khoản trả trước chỉ là bước khởi đầu cho một chuỗi các khoản chi tiêu liên miên không dứt.
Những người trẻ tuổi săn tìm nhà để mua đang phải đối mặt với nhiều yếu tố như lãi suất thế chấp cao và số lượng nhà rao bán thấp kỷ lục, khiến họ khó đạt ước muốn mua được căn nhà đầu tiên. Tuổi trung vị (median) của người mua nhà lần đầu đã tăng từ 35 vào năm 2023 lên 38 trong năm 2024, theo báo cáo của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR).
Vì vậy, khi người trẻ như Julia cuối cùng có cơ hội mua nhà, sự gấp gáp của quá trình này có thể làm mất bình tĩnh và thiếu tỉnh táo dù đã được chuẩn bị kỹ. Sau bao năm mơ ước, cô thừa nhận sự bất định và biến động của các khoản chi phí đã phần nào làm niềm vui mai một đi.
“Có rất nhiều cảm xúc đan xen. Vừa háo hức, vừa lo lắng rằng mình phải chuẩn bị cho một khoản thanh toán lớn và phải tạm biệt số tiền tiết kiệm,” Danika Waddell, một cố vấn tài chính lành nghề của Xena Financial Planning ở Seattle, chia sẻ. “Phải cân bằng hai điều đó.”
Không chỉ riêng mỗi khoản tiền trả trước
Julia và bạn gái tự nhủ sẽ dần để dành tiền bù vào khoản tiết kiệm đã dùng để mua căn chung cư. Họ không xem các căn nhà ngoài khả năng tài chính hay đề nghị mua vượt quá mức ngân sách. Căn nhà họ chọn thuộc dạng co-ops, tức cư dân sở hữu một phần của toàn bộ tòa nhà. Họ có đủ tiền trả trước 20% và đủ khả năng chứng minh cho ban quản lý co-ops rằng có vài tháng “tiền mặt dự trữ sau khi hoàn tất giao dịch” để trả nợ thế chấp.
Họ cũng đã bàn bạc kỹ về những trách nhiệm rõ ràng của chủ nhà. Dù từng than phiền khi đi thuê, họ hiểu có nhiều lợi thế khi không sở hữu nhà. Người thuê thường không phải trả chi phí sửa chữa hay bảo trì, và linh hoạt hơn khi cần chuyển chỗ ở. Họ sẵn sàng chấp nhận những đánh đổi này.
Tuy nhiên, những kế hoạch và thảo luận vẫn không làm giảm bớt cảm giác lo lắng khi các khoản chi tiêu ngày càng nhiều.
Ngoài tiền trả trước, còn có phí kiểm tra nhà ($595), phí gửi cho ban quản lý co-ops ($500), các khoản thẩm định tín dụng ($400) và các phí ngân hàng khác (gần $1,000). Và tất nhiên còn những khoản lớn khác còn chờ phía trước, gồm phí luật sư địa ốc, phí chuyển nhượng và phí môi giới thế chấp.
Dù Julia đã dành nhiều thời gian cân nhắc các khoản lớn như lãi suất, tiền trả trước và giá căn nhà, nhưng cô không lường trước được ảnh hưởng về mặt tài chính và cảm xúc từ những chi phí nhỏ khác. Cảm giác này giống như “hội chứng mạo danh tài chính” – tiếng thì thầm trong đầu cô cứ vang vọng rằng cô chưa chuẩn bị đủ, dù đã nghiên cứu kỹ lưỡng.
Thông thường, cô kiểm tra các ứng dụng ngân hàng nhiều lần mỗi ngày, nhưng sau khi ký hợp đồng mua bán, Julia thừa nhận cô tránh mở các ứng dụng.
Danielle Arlotta, cố vấn tài chính lành nghề của Brooklyn Plans ở New York, cho biết sự hoảng loạn kiểu “hội chứng mạo danh” như Julia là chuyện rất bình thường. “Chúng tôi luôn trấn an khách hàng rằng đây là quyết định đúng và họ có khả năng tài chính để thực hiện.”
Julia cũng tự nhắc bản thân rằng số tiền trả trước không mất đi mà chỉ được đầu tư dưới dạng khác. Không giống như mua đồ hiệu hay xe hơi, căn nhà là tài sản có khả năng tăng giá. Căn nhà một phòng ngủ cô mua đã tăng 20% giá trị trong năm năm qua.
Nhưng điều đó không xoa dịu được nỗi lo lâu dài ở trong lòng. Tiền trả trước chứa đựng cả năm tháng tích góp, hi sinh và cảm giác an toàn khi có tiền trong ngân hàng.
Kế hoạch để vượt qua
Làm sao để thoát khỏi cảm giác “nhà nhiều, tiền mặt ít”?
Tiền trả thế chấp hàng tháng thực ra thấp hơn tiền thuê hiện tại, thấp hơn cả trăm đô la, nên họ có chút dư dả trong ngân sách. Nhưng họ đã nhất trí không xem khoản tiền dư ra đó như “tiền thưởng” để tiêu xài hoang phí.
Thay vào đó, họ dự định làm theo lời khuyên của Arlotta là đưa khoản chênh lệch giữa tiền thuê và tiền trả thế chấp vào tiết kiệm mỗi tháng. “Như vậy, dần dần bạn sẽ xây dựng lại quỹ tiền mặt,” bà nói. Số tiền dư đó cũng có thể dùng chi tiêu cho các chi phí không tránh khỏi khi làm chủ nhà.
Hơn nữa, thường có khoảng thời gian chờ từ lúc hoàn tất giao dịch đến ngày trả tiền thế chấp đầu tiên, thường ít nhất một tháng. Arlotta khuyên nên tính toán ngân sách như thể phải trả tiền thế chấp từ đầu và gửi số tiền đó vào tiết kiệm. “Tôi luôn nói với khách hàng ‘Hãy bắt đầu sống như thể bạn đang trả tiền thế chấp’ ngay cả khi bạn mới dọn đến,” bà chia sẻ.
Bạn gái Julia còn nhắc cô rằng họ đã tiết kiệm lâu như vậy chính là để đạt được bước tiến này. Nếu một năm trước cô tự nói với chính mình rằng “tôi sẽ đứng trước ngưỡng sở hữu nhà và vẫn đầy lo lắng,” có lẽ cô đã không tin.
Nhưng mỗi khi cảm giác hối hận xuất hiện, Julia lại tìm hiểu những hoạt động và địa điểm thú vị quanh khu vực mới để xua tan mọi lo toan.
Hướng về cuộc sống thực tế nơi mình sắp ở, thay vì mãi lo nghĩ về số tiền trong tài khoản, đang giúp cô thay đổi suy nghĩ tích cực hơn. (Ng.Tr) [kn]
